泉州市东海滩涂回填工程拉开帷幕
2008-01-30 11:31 来源: 泉州市人民政府公众信息网据了解，上实发展此前在泉州并没有直接投资项目，2004年12月30日市政府发出《关于东海滩涂整理项目的招标方案》的公告后，知情人称，在泉州一家房地产开发公司的牵线搭桥下，上实发展对该项目表现出极大的兴趣，开始与我市有关方面进行接触。
按照双方的约定，上实发展将分五期与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，1月12日签订的第一期《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积为170133平方米，出让总金额为人民币1207673700元。东海滩涂项目围垦总的6136.5亩土地中，规划为房地产开发的大约为2000亩，上实发展此次摘下的近千亩土地全部位于用于房地产开发的地块内。
根据上实发展在2007年12月18日发布的公告显示，上实发展在摘下东海滩涂整理项目后，将以自有资金成立注册资本为人民币3亿元的全资项目公司，负责项目的投资与开发，预计总投资约为人民币149.19亿元，预期在2015年6月30日前开发完成。
上实发展曾发布公告称，经过评估，东海滩涂整理项目在理想状态下的内部收益率为16.81%%。而有证券分析人士按15%%的净利率粗略计算后认为，这一项目将给上实发展带来20亿元的净利润。
[展望]
先回填滩涂再建设基础设施，全面开发建设最快两年半后进行———将建数十幢30层至50层高层建筑上实发展在如愿竞得东海滩涂整理项目地块后，将首先对东海滩涂进行回填，然后进行路网、地下管线等基础设施的建设，预计全面开发建设最快也要在两年半后才会展开。
上实发展竞得的东海滩涂整理项目地块折合每亩价格约390.86万元。业内人士认为，按照泉州目前的国有土地使用权市场转让价格，这一价格也不算低。据了解，出让这978.40亩土地所取得382417.24万元主要是要用于东海滩涂整理项目。根据泉州东海滩涂整理项目挂牌成交确认书，上实发展将分五期与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并于2008年1月12日前，与泉州市国土资源局签订第一期《国有土地使用权出让合同》。第一期《国有土地使用权出让合同》出让地块为c—7、c—8—1、c—8—2地块，土地面积为170133平方米，出让总金额为人民币120767.37万元。
据了解，东海滩涂整理项目位于晋江出海口，界于晋江与洛阳江河口之间的泉州湾内，处于在建的泉州市沿海大通道丰泽段第三期以内的滩涂上，回填面积6284.48亩。工程的主要项目为采掘泉州湾内的海砂回填至工程区内，并在表层覆盖0.5米厚的山土，在c1、c2地块不回填的水体景观区设充灌砂袋保护及反压。该工程工期为18个月。
据了解，上实发展所取得的东海地块主要分布在滩涂整理项目的b区和c区，地块编号分别为b—1、b—2、b—5、b—7—1、b—7—2、c—3—1、c—3—2、c—5、c—6—1、c—6—2、c—7、c—8—1、c—8—2。这些地块集中分布于东海综合大道以南、沿海大通道丰泽段第三期以北、东海景观西路以西的一个三角地块内。根据市城乡规划局下达的规划设计条件，b地块的建筑限高在100米以下、建筑密度在30%%以下、容积率不超过3.0、绿地率在35%%以上，c地块的建筑限高在160米以下、建筑密度在45%%以下、容积率不超过4.5、绿地率在30%%以上、绿化覆盖率在40%%以上，也就是说，将来这一区域将建起数十幢30层至50层的高层建筑。
目前沿海大通道丰泽段第三期工程已经完成58%%的工程量，东海片区东海综合大道、东海景观东路、东海景观西路、滨城大道连接线已经开始施工。按照工程的时间安排，上实发展所取得的地块必须在滩涂整理项目完成后及东海片区主干路网、地下基础设施等完成后才能进行开发建设，因此最快也要到两年半后开发建设工作才会展开。
[规划]
东海片区建设2010年前基本完成去年11月8日，市委、市政府召开东海、城东、桥南片区规划建设情况专题会，要求在2010年前基本完成三大片区建设工作。
东海片区规划控制区总面积30.1平方公里，建设用地范围15.29平方公里，人口规模为17万人。今年初，东海片区开发建设指挥部启动了东区（1.76平方公里）和西区（2.82平方公里）两个地块，开展了修建性详细规划概念性方案设计招标，联系邀请了五家国内外知名规划设计单位参加招标。目前东、西区的规划设计方案已经基本确定。
东区规划范围为景观西路以东区域，规划面积约3.2平方公里。本区规划定位为三大功能区：一是区域功能———海西城市综合功能集聚区（主要指综合商务服务中心、综合商业服务中心、综合旅游服务中心）；二是城市功能———泉州城市行政文化中心；三是基本功能———东海片区和谐新社区。在功能结构上，规划形成“一轴、三心、四片”总体结构：一轴———起于观音山，止于泉州湾，串接行政办公核、文化展示核、会展服务核三大功能，凸显公共活动与山海景观交融的空间轴线；三心———综合旅游服务中心、综合商业服务中心、综合商务服务中心；四片———指轴西、轴东、北星和后渚四个功能区。在土地使用、道路交通、设施布局、景观同绿化和地下空间开发等方面，集中体现规划区作为海西城市旗舰区的高端品质与综合服务功能，利用城市设计手法体现行政文化中心区的时代特征与地方特色。
西区规划范围包括法石保护街区以东、?埔片区、滨城师院片区及大坪山———桃花山森林公园景区南侧，规划面积约8.75平方公里。西区功能定位为：利用生态环境优势，围绕新行政中心，塑造集现代居住、商务办公、商业金融、文化休闲、旅游服务等功能为一体的现代化服务业集聚区。规划区的功能结构提出了“一带、三轴、三区、六组团”的规划区功能结构。相对于分区规划，规划深化了功能定位，局部优化了功能布局和道路网络。同时通过整体形态设计确定了环境景观及城市风貌的特征框架，重点是对晋江大桥沿线（立交桥附近）、沿晋江滨水带和迎宾馆对面地块山地平整成台地的改选利用提出了景观设计方案。
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竞买资格审查仅有一家合格
本报讯东海滩涂整理项目总投资包括滩涂整理费用和沿海大通道丰泽段三期工程的投资成本。沿海大通道丰泽段三期工程从?埔枪城至后渚大桥连接线，总长6901米，道路宽度50米，路面最低控制高程为5.71米，为城市一级主干道。堤防工程设防标准为i级。在道路外侧设置50—150米宽度不等的景观用地；整理面积为409.1公顷（6136亩），现状为海域滩涂养殖区，该区域淤积较厚，必须做好软基处理。
市政府于2004年12月30日发布《关于泉州东海滩涂整理项目的招标方案》的公告。因有效报名人不足三人，经研究决定，采用挂牌方式确定东海滩涂整理项目法人。
按照公告要求，竞买人必须符合2004年12月30日市政府《关于东海滩涂整理项目的招标方案》公告提出的资信、业绩要求。资信方面：（1）竞买人的主体为中华人民共和国境内注册的法人，且注册资金应在5亿元人民币以上；（2）竞买人必须具备与项目开发规模相适应的资信能力，应出具由国内银行签署的企业资金证明或贷款授信不低于20亿元人民币，并交纳项目开发保证金2亿元人民币；（3）摘牌成交后，应在泉州市区设立项目公司，该公司的注册资本应不小于3亿元人民币，围垦所需资金由该公司负责。业绩方面：（1）竞买人必须有相应的经营业绩证明，即具有从事大中型围垦项目的经验，且完成过省级以上（含省级）立项的大中型围垦项目，且质量达到合格以上要求；（2）竞买人必须具备良好的经营业绩，开发完成的大型高档商业楼和甲级办公楼，参与国际国内开发建成总面积不低于50万平方米，累计房地产开发总投资超过50亿元人民币；（3）竞买人必须具备区域开发的规划能力，应提供符合泉州市城市发展规划的具有良好概念与形态的围垦土地建设方案（概念性规划）；（4）竞买人在近5年内没有市级以上提出警告或通报批评的劣绩。
据了解，共有5家单位报名参与竞买，其中不乏“国”字号的国内行业领军企业、上市公司等大鳄，但最后在资格审查中，只有上实发展一家符合公告提出的资信、业绩要求，顺利通过资格审查，也成为惟一一家出价的竞买人，2007年12月28日15时，上实发展顺利地以382417.24万元摘牌，获得东海滩涂整理项目的978.40亩（b区和c区）国有土地使用权；同时该公司在泉州设立的全资项目公司被确定为东海滩涂整理项目回填工程建设项目的受托人。
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上海实业发展股份有限公司：该公司以地产经营、房产经营、资本经营和文化经营“四轮驱动”为经营战略，通过项目开发、并购合作等方式，“以上海为基地，长三角为重心，沿海、沿江、出国门发展”，打造“新文化地产”品牌。
作为上海实业集团中国境内执行总部的上海上实（集团）有限公司是上实发展的主要股东，目前已拥有10多家直属企业，是一家上海市政府重点扶持的国有大型企业集团。上海实业集团是上海市政府全资拥有的海外（香港）窗口公司，也是上海在海外规模最大、实力最强的综合性企业集团之一，在境内外拥有五个直属企业集团和多家上市公司，在北美、南美、日本、欧洲、独联体、大洋洲、南非、中东等地建有9个海外地区总部，形成全球性跨国经营网络。
上实发展目前已完成和在建的房地产项目有十多个，分布在上海、郑州、重庆、成都等四大城市，包括上海的海上海新城、海源别墅、金钟广场，重庆的锦绣山庄、水天花园，成都的锦绣花园以及郑州的家和万世等。
2004年9月28日，上实发展协同上海上实（集团）有限公司、上海海外公司等集团企业，结成投资联盟，共赴俄罗斯圣彼得堡市开发“波罗的海新城”大型综合社区。
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