泉州商业形态面临转型

东海商圈兴起、丰泽区域消费购物中心正在打造、新门街时尚商业街即将面世……泉州商业形态正在经历一个由中心到城郊、由分散到集中、由自发到专业的转型。在这种转型的背后，起着支撑性作用的是居民消费方式的改变，以及由此引发的商铺投资方式的转变。

居民消费:

从单纯购物到休闲体验

随着现代零售业的发展，商品经济的繁荣，泉州人的购物方式也在逐渐发生变化。过去人们买东西，大多是出于购物的需要，注重的是商品的物美价廉。如今，消费者不仅要买到商品，还注重商品的品牌，购物的服务，购物的环境等。购物的过程也更多地变成休闲的过程，不仅要买东西，还要有娱乐、饮食、运动等。

泉州一商业地产公司进行的一项调查显示，逛街购物正在成为泉州市民热衷的休闲方式之一，约一半以上的受访者表示每周会花费半天以上的时间购物。市民在选择商场进行消费时，商场所处地理环境是否发达便利，以及购物环境是否舒适受到重点关注。

“在这种新的需求下，一些大型的百货公司以及集体验、休闲、购物等多种元素为一体的购物中心，正在取代传统的沿街店铺，成为泉州人逛街的首选之地。”作为新门街时尚商业街的“操盘手”，福建汇金置业发展有限公司总经理马萍萍在对厦门的商业形态进行研究的时候，曾经发现一个现象，那就是在厦门的来雅百货、巴黎春天等大型百货和购物中心消费的人群中，竟然有不少来自泉州。

“这说明了一个问题，泉州目前存在的几大传统商圈，包括中山路商圈、新华都商圈、大洋百货商圈、中闽百汇商圈等传统的商业街已经不能完全满足泉州人对于品牌、购物环境的新的消费需求。”马萍萍认为，“泉州人消费方式的转变正在迫使泉州商业形态转型。”

商铺投资：

从沿街店面到购物中心

从目前泉州城区来看，早先所谓的商业地产开发，大多以沿街商铺为主，产权大多分散在各个业主手中，难以形成规模。“在经历了商业最初发展阶段，这种小产权的商铺由于缺乏统一的规划、加上新城区的扩建、市政规划的改变，逐渐遭遇了投资尴尬。”佰佳置业总经理王天义表示，沿街商铺已经逐渐远离了“一铺养三代”的美好时光，如果运行不畅，有可能变成“三代养一铺”。

作为泉州商业圈“东进”重要标志的津淮街，分布着140多家商铺，主要经营品牌服饰、床上用品、美容美发等。然而，从去年5月份开始，曾经“一铺难求”的津淮街，陆陆续续出现了许多店面转让的标志。“这实际上反映出传统商铺投资所遭遇的尴尬”。在津淮街经营一女装店的施先生称。

“以津淮街为例，一方面新的商业中心正在形成，一方面人们对购物舒适性的要求提高。作为自发形成的商业街，津淮街显然缺少配套的娱乐、休闲设施，甚至连相应的遮阳挡雨、停车就餐的场所都没有，在购物成为享受的时代，这种旧有的商业形态必然受到冲击。”施先生认为，在这种情况下，商铺租金自然难以上升，投资回报率将会越来越低。

“从目前的商铺投资来说，已经有越来越多的泉州人倾向于投资购物中心或专业市场席位型商铺。”王天义分析，“此类项目通常将整层购物中心、大市场分隔成20—30平方米甚至几平方米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。这样的商业项目一般会先做出完整的商业业态规划，并由专业商业运营管理公司进行统一定位、统一招商、统一经营。与独立店面的投资相比，投资门槛较低，并有一定的收益承诺保证。”

商业形态：

从自发分散到专业综合

“未来三年的主要商业供应会以购物中心和专业街市为主，目前购物中心的管理水平和租户组合状况都处在一个不断改进的阶段。越来越多的国际品牌的进入使得租户组合的档次得以提升，消费者购买力的持续增强促使消费者越来越关注消费环境、品牌档次和产品质量。”在一份关于未来商业模式的研讨报告中，相关业内人士如此分析。

纵观泉州商业模式的发展历程，也正在经历从老城区商业街向新兴商业项目过渡的阶段。“从原先的商业规划来看，泉州老城区内众多商业街，更多属于自发形成的商业业态，缺少科学规划，业态难以互补，有些业态过于饱和，而有些业态则缺失或未能满足消费需求。这些沿街商铺，只能适合单个品牌的经营需要，很难适合一些多业态、全业态的商业经营需要。”华侨大学房地产研究所副教授毛茂松此前接受记者采访时曾表示，“随着泉州人消费方式的改变，对大型购物中心和专业街市等新兴商业形态的需求会进一步增加。”

事实上，近几年来，随着泉州经济的快速发展，越来越多的外地大型商家，特别是中高档零售、百货业，纷纷看好泉州市场。从泉州目前商业发展正在进行的旧商圈改造、新商圈开发、专业街市扶持，以及对大型百货、购物中心的引进等种种举措来看，泉州的商业形态正在经历由自发性、分散性经营向专业性、综合性经营的转型期。